Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость (2/2) / Бесіди про бізнес

serhiy69 | патриарх

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: Lekha] 22 декабря 2018 в 18:40

Lekha 22.12.2018 11:23 пишет:

Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.

И за 100куе что самое смешное тоже))

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: serhiy69] 22 декабря 2018 в 18:54

serhiy69 22.12.2018 18:40 пишет:

Lekha 22.12.2018 11:23 пишет:

Моя скромная имха - за 40-42 куе не купить хорошей комм.недвиги.

И за 100куе что самое смешное тоже))

В сделках с недвижимостью существует давно известная закономерность.
Чем ниже стоимость "лота" тем менее эффективна инвестиция.
И наоборот.

Конечно, это не аксиома, но в целом работает.

Tibor | Достоевский

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: Xit] 22 декабря 2018 в 19:02

По Праге пустующая недвига не сильно и прожорлива. Порядка 1к крон в месяц. При росте цен по 400 в год это всего 3%
Если в Софии будет тот же ажиотаж...

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: vit_lik] 22 декабря 2018 в 19:05

vit_lik 22.12.2018 11:33 пишет:

Можно купить ,на этапе строительства.

Можно...
Но НЕ купить, а инвестировать.
Причём с не всегда предсказуемым результатом.

Есть у меня приятель.
У него недвижа под сдачу несколько десятков объектов.
Принципиально НЕ инвестирует в строительство.

Его логика - лучше эти годы (строительства объекта) покрутить деньги в другом месте и взять объект пусть и дороже но уже "по факту", чем гадать сдадут/ не сдадут, а если сдадут то когда и ЧТО.

Второй вариант аналогичной логики - лучше пару-тройку лет сдавать объект погашая разницу между ценой "котлована" и готового, чем эти же годы за свои же деньги ждать результат строительства.

Как по мне, то такая логика/расчёт имеют право на жизнь.

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: Tibor] 22 декабря 2018 в 19:15

Tibor 22.12.2018 19:02 пишет:

По Праге...
Если в Софии ...

Из моего опыта.
Если постоянно и регулярно не посещать тот регион где твой недвиж, то доходность инвестиции имеет тенденцию к ощутимому снижению, а износ объекта к росту.

Привлечение управляющей компании, как правило, гарантирует только снижение доходности.
... им ведь тоже кушать надо.

Касаемо ожидаемого роста номинальной стоимости объекта, то здесь нужно учитывать ряд факторов и в первую очередь это ликвидность и налоги.

Ґоцул | Достоевский

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: doctor_b] 28 декабря 2018 в 14:55

doctor_b 20.12.2018 16:27 пишет:

Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят.
За аренду квартиры столько платить не будут

Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн.
Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.

Змінено Ґоцул (14:58 28/12/2018)

serhiy69 | патриарх

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: Ґоцул] 28 декабря 2018 в 18:24

Ґоцул 28.12.2018 14:55 пишет:

doctor_b 20.12.2018 16:27 пишет:

Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят.
За аренду квартиры столько платить не будут

Як для столиці це не так і дорого,чи то Тернопіль таке дороге місто. У нас оренда у центрі і поза 800 може бути,спальні густонаселені райони 1 поверха з норм фасадами в прохідних місцях теж мінімум коло 500 грн.
Щодо теми то імхо комерція вигідніша по ціні однозначно,але і купити її в норм місці важче,квартири здавав різні років 10 напевне. І завжди був гемор з оплатою,в 80% випадках.Якщо порахувати що зараз пропонують банки то я б на вкладення в квартиру навіть не дивився.Той же укрексім державний пропонує зараз 5% у валюті.

Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости...
Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.

буза | читатель

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: serhiy69] 28 декабря 2018 в 19:15

Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: serhiy69] 28 декабря 2018 в 21:30

serhiy69 28.12.2018 18:24 пишет:

Коммерческую недвижимость что реально купить продают по цене в районе 20 летней окупаемости...
Что даст тех же 5% годовых. С квартирами можно попытаться получить лучшую доходность.

По порядку:
- когда рассуждаем о "прелестях" инвестиции в какую либо недвижимость нужно обозначать, как минимум, страну и город, поскольку разброс по цифрам может быть в разы;
- принято считать отдельно доход/прибыль по аренде от стоимости приобретения недвижа и отдельно считать рост/падения стоимости актива;
- правильно подобранная коммерческая недвижимость в Украине (Киев), как правило, даёт большую доходность (около 7-8% годовых), чем хорошая квартира в том же городе (4-5%), все кто заверяют что больше, то это либо невероятные счастливчики гении в недвиже, либо люди, которые плохо умеют считать;
- стоимость актива (недвижимости) редко стоит на месте и даже легкая корректировка индикаторных цен даёт серьёзную поправку в расчёте доходности по инвестиции в недвиж;
- индикативные цены от украинских маклеров/брокеров, как правило, завышены. Почему это так - отдельная тема;
- банальная фраза "цеплять по осени считают" применимо к инвестиции в недвиж означает, что реальную прибыль/убытки можно сосчитать только после продажи объекта инвестирования.

Теперь несколько сумбурно:
- большинство "инвесторов" при расчёте доходности забывают заложить в стоимость приобретения и в доход от продажи операционные затраты по сделке (налоги, справки, нотариусу, брокеру и т.п.).
- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;
- опять же, как говорили древние: "имущество/владение - обязывает"....

spd | IesuiT

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: SergiyUA] 28 декабря 2018 в 22:40

В ответ на:

- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;

вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема

RinaFil | энтузиаст

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: doctor_b] 28 декабря 2018 в 23:00

doctor_b 20.12.2018 16:27 пишет:

Помещение на первых этажах густонаселенных массивов стоят от 500 грн за квадрат. На ПОХе - 600-700 грн, на Дружбы Народов - 800, на Оболони 600 - 800. Если в хорошем месте на фасаде на оживленной пешеходной улице и до 50 долларов просят.
За аренду квартиры столько платить не будут

Цена какая за объект?

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: spd] 29 декабря 2018 в 07:33

spd 28.12.2018 22:40 пишет:

В ответ на:

- мало кто понимает термин "ликвидность инвестиции" пока в живую и сильно больно не столкнётся с данным свойством вложения;

вот как раз с коммерческой недвижкой это актуально, жилая в этом отношении более предсказуема

Угу...
Да, жилая, да ещё в крупном городе, по ликвидности более предсказуема.
В том числе из за объёмов рынка и некой условной "стандартизации лота".

Но, с момента принятия решения выйти из недвиги в кеш, всё равно уходит очень много времени.
Конечно сроки сильно зависят от некой привлекательности объекта.

Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы.
Как повезёт...
Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.

Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...

spd | IesuiT

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: SergiyUA] 29 декабря 2018 в 08:54

В ответ на:

Если выходить по "средне рыночной цене" на условно стабильном рынке, процесс может затянуться на многие и многие месяцы.
Как повезёт...
Если сбросить процентов 5-10% от похожих "хотелок", то дело пойдёт быстрее, но ведь мы помним, что это примерно двухлетний доход от аренды.

Ну это вопрос реальности оценки объекта. В начале осени ставил эксперимент - выставлял на продажу квартиру всего на сутки, она попала в риелторсие базы и за пару недель было 2 предложения реальной цены, которая от "выставочной среднерыночной" таки отличается на 7-10%. Вот этой цифрой есть смысл оперировать при расчетах эффективности, тогда не "потеряется" виртуальный доход от аренды за 2 года.

В ответ на:

Но, если рынок, пусть даже плавно, "проседает"...

Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.

serhiy69 | патриарх

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: буза] 29 декабря 2018 в 10:01

буза 28.12.2018 19:15 пишет:

Не реклама,просто вести с полей. Продаю нежилое с арендаторами,доходность 10 процентов годовых,делать ничего не нужно(аренду собирать). При смене арендаторы сами делают косметический ремонт,ну и традиционно ,больше платят. Ценник небольшой,80 тыс долл. Так инвесторов немного,все разбалованы. Пс ,дом новый,арендаторы держаться за место. Первый этаж с фасадным входом. Сейчас кафе там.

Можно ссылку на такое чудо?)

doctor_b | Айболит

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: karakurtpro] 29 декабря 2018 в 14:40

karakurtpro 20.12.2018 16:44 пишет:

А ещё лучше купить апартаменты в Буковеле и сдавать, в среднем однокомнатные апартаменты приносят 35тыс-50тыс грн в месяц, сезон там что летом, что зимой. Квартира в Киеве столько не даст. Плюс минимальные вложения в ремонт и технику, кроме телевизора и чайника ничего не нужно.

1. В Буковеле 50 тысяч в месяц можно заработать с 7 января по 9 марта - т.е. 2 месяца.
2. Всю остальную катальскую зиму 30 тыс в месяц - это счастье. Ладно. Посчитаем, что еще за 2 месяца собрал 60 тыс.
3. Возможно, на НГ удасться еще тысяч 40 собрать
4. В Буке мертвый сезон с середины марта до июля. И с середины сентября до начала каталки. Если заработать летом тысяч 30 еще реально, то во все остальное время 10 в месяц - большая удача.

Надо учитывать, что в Буке строят такими же темпами, как и в Киеве. Количество жилья растет - предложение становится бОльшим, а спрос не так сильно растет. И с каждым годом зарабатывать станет сложнее.

Итого - заработал за сезон дохода 10 тысяч долларов.
Теперь - заплати за коммуналку, отопление, содержание, электроэнергию. Отдай комиссию агенту, который заселяет людей в твои аппарты. Раз в пару лет - косметический ремонт. Плюс гости побьют посуду, стырят ложки, пульты от телевизора. Потом сломается микроволновка и т.д.

Вот и потратил в лучшем случае 3 тыс. Осталось 7 тыс.
Сколько стоят новые аппарты???

На сайте Бука пишут, что срок окупаемости 7-12 лет. Можно смело умножать на 2. И получить срок в 15-20 лет.

Такая себе инвестиция....

Есть у меня приятель. купил там аппарты в году 2004. Сказал, что окупит, может, лет за 30...

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: spd] 29 декабря 2018 в 14:48

spd 29.12.2018 08:54 пишет:

Есть же варианты вложить средства и намного ощутимее пролететь, чем с арендой на плавном падении.

Реальная история на тему "круговорот дерьма в природе".

Как то в 2001 году за 14.000 баксов была куплена 1К гостинка на киевской Оболони под конкретную задачу посадить пару человек операторов на телефоне.
По быстрому в ней был сделан ремонтик менее чем на штуку баксов.

В 2005 году, эта гостинка была по быстрому продана за 32.000.
Можно было продавать как все по 35К и ждать ещё повышения, но было куда более эффективно вложить деньги.
Причём быстро.

Через три года в 2008, эту гостинку перепродали.
По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000

И вот буквально месяц назад видел в "дом.риа" что эту же гостинку, предлагают к просмотру за 30.000 зелёных.

spd | IesuiT

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: SergiyUA] 29 декабря 2018 в 19:22

В ответ на:

Через три года в 2008, эту гостинку перепродали.
По слухам то ли за 65.000 то ли за 70.000

А если еще вспомнить, что эта же гостинка на заре приватизации могла продаваться за 2 куе, то подъем к 2008 г составил бы 3000%, а это же 200% годовых

Змінено spd (19:23 29/12/2018)

zaitsuha | Супер писатель!

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: spd] 22 января 2019 в 22:32

да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость

[Re: zaitsuha] 23 января 2019 в 19:44

zaitsuha 22.01.2019 22:32 пишет:

да, цена сейчас на уровне 05 года, есть куда расти)

... или падать.

DJADJA | опытный писатель

Re: Всегда читаю Вас с удовольствием

[Re: SergiyUA] 5 февраля 2019 в 22:27

И понимаю,что реально уже есть материал для двухдневного хорошего интенсива по предмету Инвестиционные инструменты на рынке столичной недвижимости.
Сам бы то же посетил, если шо :-)

Усі сторінки

Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость (2/2)

Что выгодней сдавать: Квартира или бизнес-недвижимость (2/2)

Додаткова інформація

Модератор: