Предварительный договор купли-продажи недвижимости (3/3) / Будівництво та ремонт нерухомості

Kamilla | member

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Drunkard] 3 декабря 2009 в 21:43

Схема с предварительным договором, на мой взгляд, получше, чем тема с облигациями. Объясняю: знаю по практике несколько судебных решений (одно даже когда-то было на руках) о принуждении заключить основной договор. Можете кидаться помидорами, но было такое (продавец безосновательно отказался заключать договор). Главное в этой схеме, чтобы у продавца, в случае, если он все-таки соскочит со сделки (это если он таки назаключал с десяток таких договоров), были деньги вернуть обратно внесенный аванс\задаток.
Облигации - это не совсем предусмотренная законом схема, точнее предусмотренная, но не напрямую. Т.е. изначально вносили денежки за квартиру напрямую по договору инвестирования, потом это дело запретили, вышел закон "Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" и пока народ переваривал этот закон и заложенные в нем механизмы, появилась эта еврейская схема с облигациями. Реально, эта схема, как по мне, полный разводняк, можно уповать только на добропорядочность эмитента, застройщика и т.д.

Аванс\задаток - это разные вещи. Согласна с Адвокатом, в реале практически все предварительные договора идут с авансом\задатком. Воля ваша как вы его выпишите: напишите аванс - зачтется в общую сумму и в случае отмены сделки вернется только аванс; задаток - это уже по-моему, способ обеспечения выполнения обязательства (по ГК) и в случае отказа продавца от сделки - должен вернуть в двойном размере,откажется покупатель - потеряет сумму.

Не согласна с Адвокатом и согласна с Санкцией - если ребенок не был прописан, не нужно никакой справки опекунского (разве что для полного спокойствия). Нет у ребенка имущественных прав на долю отца в квартире, нету! Имущество детей и родителей раздельно. Если надо, найду в Семейном кодексе норму.

ИМХО, в вашей схеме самый слабый момент, из-за которого можно сон потерять, это чтобы у продавца в случае чего были деньги вернуть вам внесенный аванс. Хотя, если исходить из приведенной информации, вроде не кидалы.

Кстати, если продавец предлагает заключать предварительный договор, может у него уже какие-то документы на объект и есть? Мне чето кажется, без документов нотариус сделку не пропустит.

ivlike | подсевший на форум

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Kamilla] 3 декабря 2009 в 23:15

расписываю подробно, чтобы определиться окончательно:
надумал я купить еще одну квартирку.
нашел продавца. он показал документы на право собственности - приватизация, по бти совладельца три - продавец и его родители.
я дал задаток и мы с ним составили в общих чертах от руки на листе договор, что де - покупатель обязуется в течении месяца со дня подписания данного договора купить квартиру. и что если передумает продавать продавец - то с него два задатка, а если передумает покупать покупатель -то задаток уходит в доход ~~казина~~ продавца.
дал я задаток и пошел в банк, в котором являюсь типа как вип-клиентом. по крайней мере у меня была 100% уверенность что мне дадут кредит под покупку этой квартиры в ипотеку. в банке сказали - какие вопросы, дарагой наш клиент - приводи продавца с документами - и все сделаем в лучшем виде как всегда.
я морально успокоился и на две недели уехал отдыхать в другую страну.
вернулся и начал морально готовиться к сделке.
посетил банк, а там мне и говорят - продавец - бп грубиян, растопырил пальцы и сказал, что он сам неипаться урист, и что урист банка ему в подметки не годится.

уристов банка устроили все документы, НО они попросили продавца предоставить справку из опекунского совета о том, что совет не против продажи квартиры и что права ребенка продавца не ущемляются.

продавец сказал юристам банка, что ни по каким опекунским ходить не обязан и что чтобы посетить опекунский - туда надо будет идти вместе с его женой, с которой он не проживает, но неразведен. типа она истеричка, а у ниво - нервы...

а юристы банка говорят - нам пох, но кредит без этой справки мы не дадим.
а продавец сказал - и мне пох. через несколько дней заканчивает срок указанный в договоре задатка и покупатель пролетел. (а это я - и у меня с этого момента тоже были нервы)...

я пообсчался с юристами банка и они говорят - понимаешь, у нас был недавно прецендент и мы получили втык от руководства - точно так закрыли глаза на непрописанного ребенка, а через два месяца после сделки оказалось, что ребенок с мамашей чуть не бомжует...

я попытался объяснить это продавцу - но он неипаца занят постоянно и типа - вообще, не мешайте дышать - отойдите...

я для того, чтобы хоть как-то себя успокоить - посетил пару знакомых нотариусов - и они оба в один голос сказали, что для совершения сделки справка из опекунского не нужна, а это просто банк перестраховывается, но по закону типа - банк - это моя проблема - типа это я должен думать где брать деньги на покупку.

для еще большей убедительности прозвонили кредитный отдел другого банка и обрисовали ситуацию - и там сказали - что кредит бы дали без проблем, если бы я к ним обратился.

и я бы был рад обратиться к ним - но дело было в пятницу в обед - а в воскресенье истекал срок договора о задатке.

ессно в понедельник я позвонил продавцу и он радостно поведал мне, что УЖЕ ДРУГИЕ покупатели дали задаток буквально пол-часа назад.

вот такая история.

мое видение:
1. продавец козел. хотел бы - без проблем получил бы справку из опекунского, но не захотел париться, потому что он видел, что поток звонков по его объявлению сильный и видать начал называть сумму больше, чем озвучил мне.
2. в банке тупо обиделись юристы , когда продавец пришел и начал там растопыривать пальцы - у него действительно такое есть... нереально типа навороченный (лошара на самом деле).
3. ну и еще что заставило вспомнить эту историю - сидели недавно в кабаке и познакомились с одним телом. разговорились за недвижку - а он и говорит, что у него какой-то родственник продавал квартиру, но так и не продал - но зато от нескольких потенциальных покупателей набрался задатков. а сделку не получалось провести, потому что банки кредиты не давали - и типа - продавец в плюсе. (хотя тогда ту квартиру я готов был купить за 47 - а щас ей красная цена 30ка...)

п.с. было все это в мае 2008года. т.е. полтора года прошло.

Змінено ivlike (23:19 03/12/2009)

securities | V.I.P

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Kamilla] 4 декабря 2009 в 10:44

В ответ на:

Облигации - это не совсем предусмотренная законом схема, точнее предусмотренная, но не напрямую. Т.е. изначально вносили денежки за квартиру напрямую по договору инвестирования, потом это дело запретили, вышел закон "Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" и пока народ переваривал этот закон и заложенные в нем механизмы, появилась эта еврейская схема с облигациями. Реально, эта схема, как по мне, полный разводняк, можно уповать только на добропорядочность эмитента, застройщика и т.д.

Она не еврейская)) И абсолютно законная))
Это, как правило, именно целевые облигации. Они предусматривают право собственника облигации при погашении получить товар (работы, услуги). То есть это абсолютно легальный, зарегистрированный в госорганах выпуск ценных бумаг, которые сами по себе могут обращаться, которые по условиям выпуска (изменять их эмитент в общем случае не имеет права в части прав собственника) предусматривают право на получение метров жилполщади и так далее. И самое цикавое, что этот инструмент в Украине предусмотрен с 1991 года (да-да, первым законом о ценных бумагах). Другое дело, что не применялся широко (благодаря некоторым деятелям, в частности, которые его в свое время дискредитировали). И если покопаться в законах о финмеханизмах этих самых, то ФОН и ФФБ дают меньше прав своим участникам и связывают им руки во многом. Облигации в этом плане намного предпочтительнее.
Хотя это все для нормальной экономики. В нашей стране таки да, доверия вызывает меньше. Но тут проблема уже не в облигациях, собственно.

S@N | Супер писатель!

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: ivlike] 4 декабря 2009 в 10:51

В ответ на:

морально успокоился и на две недели уехал отдыхать в другую страну///
////
- но дело было в пятницу в обед - а в воскресенье истекал срок договора о задатке.

Может в этом дело?
Но полюбэ ты не проиграл - недвижка с того времени рухнула раза в три-четыре

Адвокат | коооввааааарный

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Kamilla] 4 декабря 2009 в 11:56

Cогласен по поводу ребёнка. Если не прописан, опекунский не требуется. Сейчас пересмотрел нормативку.

Kamilla | member

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: securities] 4 декабря 2009 в 15:25

Приятно пообщаться со знающими людьми

Согласна, схема с облигациями абсолютно законная, но только еврей мог придумать ТАКОЕ использование ЦБ. К сожалению,в наших условиях - абсолютно незащищеная. Общалась как-то с застройщиком по поводу облигаций, так он прямым текстом текстом сказал, что начихать ему на эти облигации и обязательства по ним, если что - вернет по номиналу.

Ивлику: вы могли бы побороться за свой задаток, если бы нотариально удостоверили свой договор и четко указали в нем пункт об обязательстве продавца предоставить все документы, необходимые для заключения договора КП и кредитного договора. В таком случае, даже при таком незаконном требовании банка вы бы не пролетели.
В принципе, даже если предварительный договор не был нотариально удостоверен, можно было бы попробовать побороться, если бы было указанное обязательство продавца.
Кстати, если ваш продавец такой нервный, как бы он пережил сделку у нотариуса? Ведь нотариус наверняка запросил бы согласие супруги на сделку, если они не в разводе (ну разве что приватизация была до регистрации брака, хотя некоторые нотариусы все же перестраховываются)?

dimson | СуперСтар

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Drunkard] 4 декабря 2009 в 15:32

В ответ на:

по второму предлагают хаты уже с регистрацией в БТИ, и все б дела, тока одна мелочь - примерно на 15-20% дороже. А оно и без того нехреново недешево

а если подождать сдачи?
цена идет вниз как ни крути, может на эти же 20% и упадет к весне

чоза спешка?

Drunkard |

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: dimson] 4 декабря 2009 в 15:59

В ответ на:

а если подождать сдачи?
цена идет вниз как ни крути, может на эти же 20% и упадет к весне

Оно, конечно, вареанд, но ты вправду думаешь, что менее рискованый, чем купить недосданный?

dimson | СуперСтар

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Drunkard] 4 декабря 2009 в 16:50

В ответ на:

В ответ на:

а если подождать сдачи?
цена идет вниз как ни крути, может на эти же 20% и упадет к весне

Оно, конечно, вареанд, но ты вправду думаешь, что менее рискованый, чем купить недосданный?

а в чем риск-на? буитдаражать?

Drunkard |

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: dimson] 4 декабря 2009 в 18:04

В ответ на:

а в чем риск-на? буитдаражать?

В том, что останеццо точно стока же.
Мне, вааще-то, примерно пофих почем метр квадратный. Я метры продаю, метры же покупаю, будь они по доллару за штуку, или по миллиону. Даж если втрое подешевеет, мне от этого будет не шибко просче.
А вот метр новостроя при переходе его из несданного в сданное состояние подорожает относительно имеющегося у меня на руках метра - это совершенно стопудово.

Змінено Drunkard (18:12 04/12/2009)

ivlike | подсевший на форум

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: Kamilla] 5 декабря 2009 в 09:16

ок, спасибо.

ivlike | подсевший на форум

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: S@N] 5 декабря 2009 в 09:19

В ответ на:

Но полюбэ ты не проиграл - недвижка с того времени рухнула раза в три-четыре

этогдеэто недвижка в 3-4 раза просела?
та квартира стоила 46 вроде...
щас дешевле 35 в этом же доме и в этом же состоянии нету...

adrenalin | Украинский националист

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: ivlike] 5 декабря 2009 в 18:42

В ответ на:

В ответ на:

Но полюбэ ты не проиграл - недвижка с того времени рухнула раза в три-четыре

этогдеэто недвижка в 3-4 раза просела?

Участки под Киевом. Гостомельское направление, 6 км от КП - "Канадская деревня".

В мае 2008 года цена земли в этом месте - $20000 за сотку. Сегодня - $7000. Никто не покупает. Могу ещё примеров подкинуть аналогичных.

ivlike | подсевший на форум

Re: Предварительный договор купли-продажи недвижимости

[Re: adrenalin] 7 декабря 2009 в 09:36

когда дойдет до падения цены КВАРТИР в 3-4 раза - свисти.

земля вообще очень относительную стоимость имеет.

Усі сторінки

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (3/3)

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (3/3)

Додаткова інформація

Модератор: