стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет? / Вирішення побутових проблем

Bird VR6 | V.I.P

стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

29 мая 2005 в 23:10

все
прорвало
рухнет?

тон статей становится все меннее оптимистичным.

хотя количество заказных статей и рекламы о росте цен на квартиры становится все более гигантским.
в каждом номере деловых журналов пишут о повышении цен на жилье.
два гда назад надо было искать телефоны строителей - теперь они сами предлагают оформление кредита
рассылкой буклетов/анктет по почтовым ящикам.
с другой стороны стоимость полосы (sic!)рекламы в хорошем еженедельнике обходится в сумму продажи нескольких квадратных метров...

Рост цен на недвижимость в Москве уже остановился, уверен заместитель генерального директора ООО «Элгад Риэлт» Максим Калмыков. «Все дело в том, что на московском рынке недвижимости произошло затоваривание», – пояснил он RBC daily.

завтра позвоню в две новостройки, какие осенью купить не успел - узнаю сколько квартир в продаже..
однокомнатные подорожали с 15 октября по 15 марта с 50 до 60 тыщ...
с 15 марта по 1 мая - не подорожали. не продались просто.
узнаю что сегодня...

photographer | photographer

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Bird VR6] 29 мая 2005 в 23:34

Лето и мер Омеля. Стоимость разрешения на строительство от 2 лимонов в президентах. Т.е. + 300 долларов к цене квадрата.

Если бы зарплаты были в размере 1500 евро средней, то такие цены оправданны, при нынешних зарплатах средняя уцена в спальном районе должна быть около 500 долларов за квадрат.

Bird VR6 | V.I.P

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: photographer] 30 мая 2005 в 00:35

неее
это все знают
омелю скушают - не вопрос

я поэтом и пишу про москву - нашим верят еще меньше.
лето еще не началось - реклама в их деловых изданиях (деньги/коммерстант-дейли/секрет фирмы/компания/и др) - идет с декабря.
дон-строй выкупает 2 полосы квартир + 2 полосы аналитики про рост цен на квартиры...
и таки крупных застройщиков у них не один десяток...

где держат деньги крупные строители?
не в одном же укрсоцбанке...

Dimitris | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Bird VR6] 30 мая 2005 в 12:50

В ответ на:

завтра позвоню в две новостройки, какие осенью купить не успел - узнаю сколько квартир в продаже..
однокомнатные подорожали с 15 октября по 15 марта с 50 до 60 тыщ...
с 15 марта по 1 мая - не подорожали. не продались просто.
узнаю что сегодня...

Результат в студию pls.

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Bird VR6] 30 мая 2005 в 14:09

Как правило к нам события происходящие в России повторяются не сразу и не всегда - это во первых, во вторых у нас нет предпосылок к снижению стоимости кв.м., вы это сможете увидеть проанализировав пару факторов:
- повышения стоимости нефтепродуктов;
- повышение ж/д тарифов;
- удорожание металла;
- наша родная инфляция;
- постоянный спрос - он в отличии от Москвы у нас еще далеко не удовлетворен;
- стоимость оформления разрешений и согласования проектов отнюдь не дешевеет а чем дальше тем сложнее и соответвенно дороже.
Сложив все эти показатели Вы поймете что подешеветь жилье может только в одном случае - застройщики его начнут продавать себе в убыток, дружно банкротиться и замораживать обьекты.

photographer | photographer

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Bird VR6] 30 мая 2005 в 14:35

Сняв Омелю есть шанс снизить стоимость за метр на 300 долларов (приблизительно), второе, что должно произойти, это оживление бизнеса. Реально, будь у тебя, например свободных 100 килобаксов, куда ты их понесешь? 90% людей, у кого они оказались не представляют что с ними делать и лучший способ на сейчас, это покупка недвижимости.
Вот и перекос на рынке, из-за реально отсутсвующей возможности инвестировать деньги.

P.S.
Подорожание бензина металла и т.п. это ПР акция для подъема цены. Реально это подорожание максимум в плюс 2-3 доллара за квадратный метр.

Dimitris | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 30 мая 2005 в 14:48

Дык это все вещи, которые на цену никак не влияют, только на себестоимость. На цену влияет спрос и предложение. До работы "себе в убыток" им еще очень далеко. Они всегда шли за вторичным рынком.

Что может повлиять:
в плюс:
- рост зароботной платы (чет у меня не очень наблюдается)
- закон об ипотеке (может существенно подстегнуть цены)

в минус:
- рынок ценных бумаг, который привлекает в бизнес лишние деньги (у нас это из разряда фантастики, можно было даже не писать)
- развитие загороднего строительства (не существенно, но таки да)
- какойнить банковский кризис (сейчас без кредита недвижимость редко кто покупает) или любая встряска экономики. Нету у людей таких денег.

Это все IMHO, список можно дополнять.

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: photographer] 30 мая 2005 в 14:48

Это реалии рынка, так как:
- постоянно дорожают строй материалы; (сравнить из чего построены Хрущевки и какие материалы применяют сейчас, я имею ввиду отделка и спосбы утепления фасады и т.д. и т.п.)
- появляются новые требования СНиП;
- если говорить о Киеве, то со строительством нового дома как правило нужно строить или свою котельню или реконструировать/ усовершенствовать в квартале, тоже с трансформаторными подстанциями. (что не нужно было делать раньше дом цепляли к действующей, конечно если она это позволяла)
- приходится строить подземные паркинги (которые тянут удорожание жилья за собой)
- плюс % на развитие города + % району.
в общем только из-за снятия Омельченко жилье не станет дешевле поверьте, как специалисту в этой области.

Polar | старый писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 30 мая 2005 в 15:15

В ответ на:

- приходится строить подземные паркинги (которые тянут удорожание жилья за собой)

А что - подземные паркинги в нагрузку к квартирам раздаются?

А я то всегда считал, что их продают, причем по той же цене за кв.м., что и жильё

elia | и.о. пользователя

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 30 мая 2005 в 15:28

В ответ на:

- постоянно дорожают строй материалы; (сравнить из чего построены Хрущевки и какие материалы применяют сейчас, я имею ввиду отделка и спосбы утепления фасады и т.д. и т.п.)

Перераспределение прибылей - сначала дорожают квартиры, потом поставщики отбирают икру у строителей.

В ответ на:

- появляются новые требования СНиП;

И сколько лет будут еще надбавлять цену за медную проводку в доме? И когда начнут СНиПы соблюдать вообще?

В ответ на:

- если говорить о Киеве, то со строительством нового дома как правило нужно строить или свою котельню или реконструировать/ усовершенствовать в квартале, тоже с трансформаторными подстанциями. (что не нужно было делать раньше дом цепляли к действующей, конечно если она это позволяла)

А что? Подключение к сетям теплоэнерго на шару?

В ответ на:

- приходится строить подземные паркинги (которые тянут удорожание жилья за собой)

А что? Паркинги потом не продают жильцам же по цене от 2000 уе за метр?

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: elia] 30 мая 2005 в 16:41

Мы говорим о конкретном случае или в общем?
Если в общем то знаю конкретные примеры, когда стрители попадали на деньги при сдаче дома (в связи с несовершенством договоров и поднятием цен на стройматериалы).
Медная проводка - пыль по сравнению с новыми требованиями по строительству инфраструктуры за счет застройщика - типа дет сад, школа, поликлиника и т.д. и т.п.
Несоблюдение СНиПов - в принципе зависит от каждого конкретного случая.
В общем-то суть вопроса - будет ли падать стоимость жилья, я ответил что реально знаю - нет.
Вопрос качества это уже в каждом конкретном случае, цена кв. м. тоже базируется в первую очередь на затратной части а уж потом налоги, платежи местным органам, передача (безвозмездная) для города % жилья, обсл. персонала %(ЖЭКа например), району % и прибыль конечно если дом не строила благотворительная организация.
На паркинге как правило прибыль минимальна, т.к. дорго он обходится, да без него с 2002 года на градостроительном совете практически не утверждают проекты.
По теплосетям, если раньше можно было в большинстве случаев просто подойти к действующему пункту в районе 1 км. (все они строились с определенным запасом в свое время), т.к. был еще запас по мощьности и позволяли диаметры, то конкретно в г. Киеве лично в моей практике было пару обьектов, где трассу вели свою от центрального коллектора с соответственным перекрытием кварталов, ремонтом дорог а от этого кв. м. не дешевеет, ньюансов много перечислять не буду.

Змінено Dallas (16:49 30/05/2005)

Yashka | V.I.P

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Polar] 30 мая 2005 в 17:04

В ответ на:

В ответ на:

- приходится строить подземные паркинги (которые тянут удорожание жилья за собой)

А что - подземные паркинги в нагрузку к квартирам раздаются? А я то всегда считал, что их продают, причем по той же цене за кв.м., что и жильё

В Ликовских новостройках на Ломоносова/Вильямса место в подземном паркинге стоит 12000 уев

маловероятно, что там площадь более 7-8 кв.м

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Polar] 30 мая 2005 в 17:34

Хочу Вас разочаровать, но м.кв. подземного паркинга порой обходится дороже м.кв. квартиры в этом доме (как правило квартиры сдаются без отделки - просто стены иногда стяжка на полу, но последнее скорей требования СНиП чем стремление застройщиков сделать эти работы).

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dimitris] 30 мая 2005 в 17:43

Цена состоит из:
1. Себестоимость;
2. Прибыль;
3. Налоги.
и если растет себестоимость то растет и цена!
Вторичный рынок всегда тянулся за первичным а не наоборот, т.к. вторичное жилье не может в принципе стоить дороже первичного при всех равных условиях.
Насчет зарплаты Вы верно подметили потихоньку все уходят от дешевой рабочей силы, т.к. это черевато проблемами с качеством, а посему в последнее время процентуется средняя зарплата разнорабочего около 1200 грн, опять таки не панацея но в большинстве случаев так, и это тоже пару копеек добавляет к стоимости, так что если Вам добавят зарплату то ее добавят и строителям, что повлечет увелечение себестоимости их продукта а в итоге скажется на стоимости 1 м.кв. жилья.

elia | и.о. пользователя

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 30 мая 2005 в 17:44

вычти из себестоимости паркинга стоимость просто подвала и добавь к конечной цене наценку к стоимости метра квартиры из-за того, что под домом есть паркинг - все встанет на свои места.
Хотя, с другой стороны, зная большинство наших экономистов, которые только издержки считать и умеют...

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: elia] 30 мая 2005 в 17:51

Прошу учесть что паркинг создает массу проблем, скажу лиш об одной крупной домовые коммуникации, которые проще/дешевле всего прятать в подвале дома (когда нет паркинга)

Экономистов просьба не обижать, такая уж работа.

Dimitris | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 30 мая 2005 в 17:57

В ответ на:

Цена состоит из:
1. Себестоимость;
2. Прибыль;
3. Налоги.

Ага, взятки, откаты... Себестоимость не есть константа. Прибыть не есть константа.

В ответ на:

и если растет себестоимость то растет и цена!

Нет, цена на рынке регулируется ТОЛЬКО спросом и предложением. Если предложение будует опережать спрос, то что не есть константа будет меняться в меньшую сторону. Это относиться и к стройматериалам, может покатится вниз как цепная реакция.

В ответ на:

Вторичный рынок всегда тянулся за первичным а не наоборот, т.к. вторичное жилье не может в принципе стоить дороже первичного при всех равных условиях.

Не может быть, но это было. Не знаю как сейчас, но пару лет назад точно. Есть еще риски, т.е. ты бабки заплатил, дом не построили, а директор убежал. Сейчас уже вроде упорядочили, но ведь было?

В ответ на:

Насчет зарплаты Вы верно подметили потихоньку все уходят от дешевой рабочей силы, т.к. это черевато проблемами с качеством, а посему в последнее время процентуется средняя зарплата разнорабочего около 1200 грн, опять таки не панацея но в большинстве случаев так.

А пощитай pls, сколько средняя семья из 3-х человек при 2-х работающих будет отдавать кредит за среднюю 2-х комнатную квартиру на окраине? Так вот, люди столько не живут.

Dallas | важничающий писатель

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dimitris] 31 мая 2005 в 08:48

Ага, взятки, откаты... Себестоимость не есть константа. Прибыть не есть константа.

Взятки, откаты - это Вы о чем

Может но не покатится, т.к. спрос все равно не упадет ближайшее время.

Было??? Странно возьмите два дома стоящих в одном квартале, один из них уже стоит лет 20-30 а второй новый, как Вы думаете в каком доме цена м.кв. будет выше? а о аммортизации и износе Вы что-то слыхали?
Теперь о сбежавшем директоре, мы говорим о сегодняшнем дне а не о годах, когда народ толпами стоял в очередях в Трасты а-ля "МММ" и "Меркурий".

Скажу Вам откровенно если бы Вы видели основную массу людей кто покупает новые квартиры в спальных районах Вы бы таких вопросов не задавали, при том что порядка 60% из них платит 100% без помощи банков и доходная часть этих клиентов меня не интересует, а как говорят работники банков большинство обращающихся за кредитом не может подтвердить наличие доходов, но на практике они их имеют и это особенность нашей страны.

А вообще по сути первичного вопроса:
Макроэкономический рост
Рост доходов населения ведет к повышению "недвижимых" цен. Так, по статистике последних сорока лет, прирост среднедушевого ВВП в США на $1 увеличивает среднюю цену дома на $7, а личные доходы населения - на $8. При этом 1 кв.м среднего американского дома дорожает на 3 цента. Это в шесть раз меньше киевского и московского показателей 1998-2004 гг. (20 центов). Эта разница в ценах объясняется, в основном, накопленным еще с советских времен дефицитом недвижимости, а так-же альтернатив для инвестирования свободных денежных средств. Если предположить, что рост валового регионального продукта (ВРП) г.Киева в 2005 г. составит 10%, а численность населения увеличится на 0,5%, тогда среднедушевой ВРП на одного киевлянина за следующий год вырастет примерно на 9,5%, или на $300. Соответственно, цена среднего киевского квадратного метра жилья за следующий год должна будет возрасти примерно на $60 (+8,5% текущего уровня).

Змінено Dallas (09:19 31/05/2005)

James | энтузиаст

Re: стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

[Re: Dallas] 31 мая 2005 в 17:29

наверное все в чем-то правы.
те, кто в рынке верят, что цена будет рости и ищут тому подтверждения

те, кто не купил - кусают локти и ищут оправдания тому и надеятся на то что упадет

предлагаю пари на то, что цена через 6 месяцев будет выше чем сейчас. ставлю ящик пива Бекс - кто готов поднять ставку?
(будем отталкиваться от индекса на http://www.domik.net/ сейчас там 1051,70 дол. за метр)

стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

стали покупать меньше квартир - рынок рухнет или нет?

Додаткова інформація

Модератор: