Маркетинговое исследование или что для этого нужно? / Бесіди про бізнес

spd | IesuiT

Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

16 сентября 2013 в 20:14

Рассматривается целесообразность инвестирования в оборудование небольшого магазинчика (вероятно, непродовольственные товары) в конкретном помещении и дальнейшей сдачи в аренду. Соответственно, инвестору хотелось бы понимать, насколько привлекателен будет объект для арендатора, т.к. переоборудование стоит немалых денег. Вот такую нашел статейку: Экспертная оценка в выборе места осуществления торговой деятельности. Получается по той табличке средняя привлекательность, 24-25 баллов. Перечитал массу других публикаций, но близких примеров не нашел, и цены аренды пересмотрел, но аналогичных помещений в аренде нет поблизости, так что сориентироваться достаточно сложно, и не хотелось бы заниматься кустарщиной, а потом пожинать плоды "с болью в сердце" (с)
В общем, есть ли в принципе специалисты, располагающие подобной статистикой и реальными данными, способные внести ясность в вопрос?

Yea | don't play for respect

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 16 сентября 2013 в 20:36

Ну там більш-менш методика пропонується, але я вам скажу, рівень ціни на оренду, спеціалізація й досвід/уміння орендарів - дуже важливий фактор. Я спостерігаю навколо купу павільйончиків, одні існують роками, інші змінюють орендарів кожні півроку. Один магазин дитячого одягу процвітає, інший в 50 м закривається. Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?
І що значить "обладнати магазин"? Під кожну тематику потрібні специфічні стелажі, вішаки, шафи, вітрини. Зробити ремонт, електрика, можливо, кондиціонер - а яке ще обладнання ви маєте на увазі?

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Yea] 16 сентября 2013 в 20:50

Yea 16.09.2013 20:36 пишет:

Ну там більш-менш методика пропонується, але я вам скажу, рівень ціни на оренду, спеціалізація й досвід/уміння орендарів - дуже важливий фактор. Я спостерігаю навколо купу павільйончиків, одні існують роками, інші змінюють орендарів кожні півроку. Один магазин дитячого одягу процвітає, інший в 50 м закривається. Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?

Возможно, второй быстро закрывается, т.к. уже есть первый того же направления на привычном для клиентов месте?

В ответ на:

І що значить "обладнати магазин"? Під кожну тематику потрібні специфічні стелажі, вішаки, шафи, вітрини. Зробити ремонт, електрика, можливо, кондиціонер - а яке ще обладнання ви маєте на увазі?

Торговое оборудование арендатора. Кроме ремонта предполагается изменение целевого назначения и устройство входной группы.

iGor_G | энтузиаст

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 18 сентября 2013 в 22:09

А почему не рассматривается вариант: найти арендатора и дать ему возможность сделать ремонт "под себя" в счет аренды?

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: iGor_G] 18 сентября 2013 в 23:02

В ответ на:

А почему не рассматривается вариант: найти арендатора и дать ему возможность сделать ремонт "под себя" в счет аренды?

По ряду причин, но обсуждается, т.к. вопрос в принципе интересный. Аренда при этом существенно меньше. Ремонт, пусть не дорогостоящий дизайнерский, а "базовый", стоит относительно недорого. Ну и арендаторы не вечны, свой ремонт они за несколько лет затрут до дыр и съедут.

Hammer | Властелин 12ти Вольт

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 18 сентября 2013 в 23:33

Ужас там кокойто на незнакомом языке:

"Выбор места для организации магазина осуществляется с помощью бальной оценки специалистов (экспертов)."
Экспертов загоняют на бал, там их оценивают, дальше што?

iGor_G | энтузиаст

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 19 сентября 2013 в 10:28

Под дизайнерский ремонт сложно найти арендатора (хотя зависит от месторасположения), а затрут его также, как и бюджетный. В случае ремонта силами арендатора Ваши затраты - это потеря двух месячных арендных платежей, ну и , возможно, разрешительные документы на входную группу.

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: iGor_G] 19 сентября 2013 в 14:16

Судя по объявлениям, помещения для торговли с уже готовой входной группой и каким-то простеньким ремонтом сдаются намного дороже, чем "неподготовленный" нежилой фонд.

iGor_G | энтузиаст

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 19 сентября 2013 в 22:21

Ценность помещения не в ремонте, а, в первую очередь, в месторасположении. Именно от этого зависит цена аренды. Не раз сталкивался с тем, что полуразрушенный/недостроенный нежилой фонд сдается быстрее и дороже, чем готовое помещение с ремонтом в 200 метрах дальше. За хорошие места сети и просто грамотные торговцы готовы платить хорошую цену еще и на полгода-год вперед. Вспомним как заходила на рынок "Евросеть". Они, за хорошие места платили двойную/тройную аренду и брали только лучшее. И таки успели даже заработать

Я точно знаю, что экономия на аренде (соответственно хуже место) в пределах одной локации, приводит к потере дохода процентов на 30, а то и больше.

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: iGor_G] 19 сентября 2013 в 23:41

В ответ на:

Ценность помещения не в ремонте, а, в первую очередь, в месторасположении. Именно от этого зависит цена аренды.
...экономия на аренде (соответственно хуже место) в пределах одной локации, приводит к потере дохода процентов на 30, а то и больше

Вот у меня как-то не получается определить ценность самой локации, хотя в ее пределах вроде бы нормальное. По той табличке, ссылка на которую в стартпосте, получается примерно 25-26 баллов - средненько. Из того, что попалось рядом в аренде по объявлениям: фасадный полуподвал в соседнем жилом доме со входом из парадного и 1-й этаж с отдельным входом во дворе (но видно с улицы) - дешевле вдвое за квадрат. Полуподвал ближе к перекрестку, то что во дворе - дальше. У меня посередине между ними фасад 1-й эт. Но пешеходов пока не получается посчитать в течении дня. Около 20-00 насчитал 250 чел/час, а днем, наверное, побольше. Здесь нужен практический опыт, наверное, потому что в критериях и нюансах оценки конкретного места я таки ничего не понимаю, кроме самого очевидного )

Змінено spd (23:44 19/09/2013)

TomasikCAT | Супер писатель!

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 23 сентября 2013 в 16:27

пообщайся с менеджерами по развитию торговых сетей, теми кто 5-7 лет работают, они тебе влёт оценят

Vlacta | member

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: TomasikCAT] 23 сентября 2013 в 17:36

Если арендатор сделает ремонт "под себя", то он с огромной долей вероятности т.с. "привяжет" себя к месту аренды. Этот аспект позволит, в дальнейшем, арендодателю корректировать цену за арендуемые площади. В наше нестабильное время, постоянный арендатор, которому не так просто сняться с места и найти для себя другое помещение (более дешевое, более удобное по месторасположению, или в связи с изменяющейся конъюнктурой - например, появление в этом же районе конкурентов)- это отличный залог стабильного заработка для арендодателя. Я делаю только общий косметический ремонт помещений, если арендатор хочет что-то изменить - то делает это исключительно за свой счет. Конечно, все ремонты происходят только с участием моих сотрудников (которые помимо того, что следят за тем, что делает арендатор, так еще и получают доход, помимо основной зп, что тоже мне на руку).

И еще - хочу добавить, что делая специализированный ремонт в помещении, которое собираетесь сдавать, Вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. Вы предполагаете непродовольственный магазин, а люди ищут помещение под парикмахерскую, или языковые курсы.

Змінено Vlacta (20:39 23/09/2013)

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: TomasikCAT] 24 сентября 2013 в 20:43

TomasikCAT 23.09.2013 16:27 пишет:

пообщайся с менеджерами по развитию торговых сетей, теми кто 5-7 лет работают, они тебе влёт оценят

Это уже сделано. Некоторая ясность появилась.

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Vlacta] 24 сентября 2013 в 20:50

В ответ на:

И еще - хочу добавить, что делая специализированный ремонт в помещении, которое собираетесь сдавать, Вы ограничиваете круг потенциальных арендаторов. Вы предполагаете непродовольственный магазин, а люди ищут помещение под парикмахерскую, или языковые курсы.

Насчет ремонта так и думал, что он должен быть минимально-универсальный.
А вот с ограничением круга потенциальных арендаторов еще такой вопрос возник. Если переводится из жилого в нежилой фонд - то под что-то конкретное (магазин, аптека, парикмахерская) или как? Я пока что так понял, что процесс перевода логически должен заканчиваться принятием в эксплуатацию и получением свидетельства о праве собственности на конкретный объект. Т.е. непонятно, что должно быть конечным результатом и кто этим обычно занимается - арендатор или арендодатель.

Vlacta | member

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: spd] 25 сентября 2013 в 17:54

spd 24.09.2013 20:50 пишет:

А вот с ограничением круга потенциальных арендаторов еще такой вопрос возник. Если переводится из жилого в нежилой фонд - то под что-то конкретное (магазин, аптека, парикмахерская) или как? Я пока что так понял, что процесс перевода логически должен заканчиваться принятием в эксплуатацию и получением свидетельства о праве собственности на конкретный объект. Т.е. непонятно, что должно быть конечным результатом и кто этим обычно занимается - арендатор или арендодатель.

Переводить из жилого фонда в нежилой имеет право исключительно собственник объекта недвижимости. Что касается конкретики, магазин, офис и пр., то тут такое дело, специализация указывается, исходя из градостроительных нормативных документов и указывается в техническом паспорте объекта недвижимости. Однако, в принципе нет никаких законодательных ограничений, напрямую указывающих, что нельзя помещение, использовавшееся ранее под офис переквалифицировать под магазин. В реестре нерухомого майна указывается лишь то, что это нежитлове приміщення в ... житловому будинку, или что-там у Вас - окремо розташоване нежитлове приміщення. Специализация, т.е. магазин это, офис или стоматологический кабинет - указывается только в техпаспорте. Если уж понадобится, то поменять техпаспорт стоит недорого. Где это может понадобится - например, при заключении договора с Киевводоканалом, при расчете лимита воды. Дело в том, что лимит превышать - себе дороже, поэтому многие при расчете стараются увеличить лимит потребляемой воды. Нормативы, которые используются при расчете лимита будут существенно отличаться для магазина и офиса. Вообщем, довольно много всяких мелких подробностей, которые стоит учесть ДО того, как получать документацию на нежилой фонд. Лучше проконсультируйтесь у специалистов, которые будут видеть Ваши документы, и смогут дать объективную консультацию.

spd | IesuiT

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Vlacta] 25 сентября 2013 в 19:05

В ответ на:

Вообщем, довольно много всяких мелких подробностей, которые стоит учесть ДО того, как получать документацию на нежилой фонд.

Спасибо! Уже осознал, думаю над этим. Может и не стоит заниматься... Во всяком случае, пока собираю информацию.

Моня | философ

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Yea] 2 октября 2013 в 09:18

Yea 16.09.2013 20:36 пишет:

Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?

Мабуть тому, що успіх у майже всякому бізнесі тільки на 10% відсотків залежить від ідеї, а на 90% - від менеджменту.

Моня | философ

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Hammer] 2 октября 2013 в 09:23

Hammer 18.09.2013 23:33 пишет:

Ужас там кокойто на незнакомом языке

Бизнес-консультантом быть нынче модно, престижно и денежно... И за результат, обычно, не спрашивают... Поелику найти потом сложно...

Yea | don't play for respect

Re: Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

[Re: Моня] 2 октября 2013 в 09:48

Моня 02.10.2013 09:18 пишет:

Yea 16.09.2013 20:36 пишет:

Один магазин кондитерських виробів популярний, інший закривається. Ціна оренди, місце - різниця ну 5%. Чому?

Мабуть тому, що успіх у майже всякому бізнесі тільки на 10% відсотків залежить від ідеї, а на 90% - від менеджменту.

Та я це знаю, як-ніяк, профільна освіта+досвід.

Це було швидше риторичне питання для ТС.

Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

Маркетинговое исследование или что для этого нужно?

Додаткова інформація

Модератор: