Відповісти
рассматриваться будет следующий вариант:
автомойка на 4поста+1пост химчистка/шиномонтажка Плюс зал ожидания клиентов+магазинчик резины и дисков.
общая площадь - 500 квадратов.
1. Цена вопроса.
- т.к. изначально занимаюсь строительством, то говорю как есть - само помещение станет в 150штук уе. спорить насчет именно этого момента ни с кем не буду - если вы имеете возможность построиться дешевле 300уе за метр с учетом отделки - я вам завидую.
- помимо самого помещения необходимо следующее:
Проектирование 4500уе
Плата за подвод воды и слива 1500уе
Плата за подвод Эл. энергии 3000уе
Плата за лицензии и разрешения 5000уе
Оснащение внутренних помещений (компы,видеонаблюдение, мебель, оборудование в комнате отдыха и т.д.) 15000уе
Моющее оборудование и оборудование для шиномонтажа - 40тыс.уе
итого по этому пунктику набегает: 69.000уе (округленно считаем 70.)
- Ну и есс-но - ЗЕМЛЯ. Если самому заниматься отведением земельных участков, то..
ну короче - не получится. Землю придется покупать у приближенных к мерии людей.
Пустующих участков нет в принципе. Все, что стоит пустое, уже давно выделилось на кого-то. Или на плане города у архитектора стоят пометки типа "М" и "Жо"
Пройденный вариант: Приходишь к архитектору, гришь - вот участок пустует, мы узнавали - он ни на кого не выделен. Он хитро улыбается и говорит козырную фразу: "Свято место пусто не бывает". Потом смотрит в свой план, а у него там карандашиком написано "ААА". Он открывает свой блокнотик, смотрит кто у него идет под кодом "ААА" и грит - если есть желание - я дам контакт человека - с ним договаривайтесь, чтобы он мне позвонил и сказал что я могу выделять вам этот участок и что он не планирует его забирать себе.И это тока в вопросе земли. А так везде - начиная от пожарных (2% от сметной стоимости проекта в ДОБРОВОЛЬНЫЙ фонд), и заканчивая всеми остальными.
- Причем не надо говорить, что земля не продается - она конечно же выдается в аренду, можно просто поменять арендатора. Вот за то, чтобы арендатор земли отказался от земельного участка в пользу вас, он хочет от 5 до 15тыс уе в месте, пригодном для строительства мойки.
Далее следует процедура переоформления документов которая тянется примерно месяца полтора при ускорении в 5000уе.
Без ускорения скорость переоформления стремится к 0. Реально я знаю людей, которые ждут уже не один год. Просто им не особо горит.
Для строительства автомойки и обустройства прилегающей территории необхидимо как минимум 8 соток. Т.е. к нашей виртуальной смете добавляем 80тыс.уе.
- Все, земля есть, деньги есть, согласовали начало строительства - начали.
Стройка займет примерно пол-года. Потом будет установка оборудования ну и т.д.
Короче - откроетесь вы через год.
Итого по деньгам насчиталось 300.000уе.
2. Откуда брать деньги. Хехе. написал и самому смешно стало. Ну тут два варианта - или они есть (ваши, инвестора, ну не важно, они просто есть), или их нету.
Если они есть, то все понятно, если нету - или не нашли инвестора или идем в банк за кредитом.
Кредиты для предпринимателей.
- Без особых проблем в банке можно получить кредит до 30.000уе просто красиво рассказав историю как все будет прекрасно.
- Но этого ж мало. Надо-то 300.000. т.е. в 10 раз больше. Тогда идете не просто в банк к кредитному агенту, а ищете выход на начальника кредитного отдела, встречаетесь с ним и оговариваете с ним сумму отката.
Кредиты дают без особых проблем, но тока отдать придется примерно 10-ку зелени.
Кредит вы выплачивать будете диф.платежами и при сроке кредита 10лет надо будет платить в месяц от 5500уе до 2500уе. Подумайте над этой цифрой. Далее...
3. Построились - начали работать.
Доходность примерно 3-7 тыс.уе в месяц.
хехе - третий пункт получился коротким.
4. А теперь рассмотрим еще вариант - а есть ли смысл строиться, если вот например сейчас продается хорошая, раскрученная трехпостовая мойка в хорошем районе и т.д. за 300.000уе.
Мысли расходятся.
С одной стороны строиться выгоднее - потому хотя бы, что тока построенная вами мойка будет стоить гораздо дороже 300.000уе - потому что она не 3х, а 5постовая. и денег приносит побольше. кстати, та, которая продается за 300.000уе, приносит 3штуки баксофф в месяц.
Но с другой стороны - при привлечении кредитный средств переплата за кредит составит 180тыс.уе. т.е. всего будет потрачено 480штук.
Я абсолютно адекватно понимаю что хозяину эта мойка, которую он продает за 300штук, обошлась максимум в 70, потому что он строил ее года 3 назад.
Если рассмотреть с одной стороны, как бизнес-недвижимость, то 300тысяч за бизнес, приносящий 3штуки без особого напряга - так и нормально. Окупится за 8лет если постоянно по 3 зарабатывать. К тому же реально улучшить некоторые моменты и зарабатывать как минимум в полтора раза больше.
Я знаком с челокеком, который купил помещение в торговом комплексе по 3.500уе за квадрат и сдает его в аренду по 15уе за квадрат. Купил он 100квадратов. Отдал 350штук. В месяц получает 1500уе. Отобъется за 20лет. Говорит что доволен и не прогадал.
но с другой стороны - это уже б\у здание, оборудование.
то, что построится - все будет новое.
Но опять же надо учесть место. Место реально хорошее. Рядом строятся несколько новых домов, оживленная дорога, близость к центру и т.д.
Каждый должен решать сам, что ему интересно. У меня много достаточно обеспеченных знакомых и я им задаю простой вопрос - что лучше - купить за 300 и уже завтра получать доход или построить за 480 и доход начать получать тока через 5-7лет, потому что все эти 5-7 лет вы будете отдавать кредит.
мнения разделились. но большинство грит - купить и все.
вот такие вот мысли крутятся в голове.
в эпилоге скажу, что если что-то в вышеизложенном пересекается с реальной жизнью, то это просто вымысел и т.д.
все люди братья и должны помогать друг другу, и я глубоко убежден что ни о каких взятках речи быть не может. все делается бесплатно и все чиновники с радостью помогают вам открыть свой бизнес.
а то мало ли кто прочитает этот рассказ. еще подумают что это про них написано.
Если в чем-то не прав - пишите - готов общаться.
Редагувати
Цитувати
