Нужен дельный совет по новострою (+) / Будівництво та ремонт нерухомості

Ded_Mazday | Супер писатель!

Нужен дельный совет по новострою (+)

15 декабря 2006 в 12:31

всем привет. даю вводные:
- имеем никому неизвестного застройщика, который ничего еще не строил
- инвестор - очень известная донецкая структура
- планируется постройка комплекса жилых домов в киевской области

Т.к. у застройщика работает моя мама и типа для своих можно получить кредит на более приемлемых условиях, чем для всех, рассматриваю вариант кредитоваться и строить. реально процесс идет, я там бываю, вижу работу.

теперь вводные по стрему:
- нет гарантий, что объекты достроят, а маму не выгонят в случае чего (смена власти, кризис с кусом гривны и т.д.)
- весьма тяжелый кредитный договор от Надры (и только от Надры), особенно пункты о смене ставки, штрафах и отсутсвии у меня каких любо прав, только право досрочно погасить
- все эти новые темы с облигациями, которые пока, как я вижу не очень обкатаны в реальной жизни
- отсутсвие в договоре бронирования квартиры пункта о санкциях за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию

Ну и наконец, отсутсвие нормального прогноза о ситуации с недвижкой в 2007-2008 годах. Истерики мамы о сотнях донецких, которые уже все у них раскупили не в счет.

Вопрос - есть кто-то из конфуциан, кто уже прошел процесс инвестирования в новострой по принципу облигаций, венчурных фондов и т.д? Есть ли личный опыт работы с Надрой, особенно на предмет непоколебимости кредитных ставок после подписания договора?
А то, что-то мне стремно на десть лет залазить в кредит по аннуитету (и только так Надра в этом проекте работает кстати) с веьсма серьезной суммой в месяц...
ЗЫ кв. метр там стоит 1100, и пока только намек на фундамент "моего дома"...

Dimitris | важничающий писатель

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 12:44

А почему только Надра ? Попробуй подергаться по другим банкам.
IMHO не стесняйся придумывать себе зарплату, похоже что во многих банках к этому спокойно относятся.
Меня прокатили в Авале с честной белой зарплатой на неплохом уровне, похоже дают тем кто уверенно рассказывает про черную. Я не рассказывал, потому как у меня черной нет, теперь жалею

Alister | опытный писатель

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 12:48

В ответ на:

- планируется постройка комплекса жилых домов в киевской области

Это коттеджи или многоквартирные дома?
Если второе, я бы на такое не пошел

В ответ на:

- весьма тяжелый кредитный договор от Надры (и только от Надры), особенно пункты о смене ставки, штрафах и отсутсвии у меня каких любо прав, только право досрочно погасить

Как раз досрочное погашение это самое главное право, все остальное стандартно. Ты бы увидел платежный календарь по длительному кредиту в наших процентах не с аннуитетом, а в равных частях

Если кредит под залог новостроя, то ты при любом раскладе почти не рискуешь.

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Alister] 15 декабря 2006 в 13:21

В ответ на:

Если кредит под залог новостроя, то ты при любом раскладе почти не рискуешь.

КАК ПРАВИЛО "не только", а отвечает "так же иным имуществом и неимущественными правами".
В любом случае - ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО читать кредитный договор.
ГОРАЗДО ВНИМАТЕЛЬНЕЕ, чем договор страхования в любой страховой конторе.

Ded_Mazday | Супер писатель!

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Alister] 15 декабря 2006 в 13:25

1. это многоэтажки
2. речь идет равных частях, в том-то и вся проблема, что каждый месяц одна и та же сумма на 10 лет вперед.
3. да, кредит под залог наовстроя, но в догворе есть веселенький пункт о том, что в лучае чего, они могут попросить всю сумму в течение 7 дней, а также легкая ссылка "инше майно"... прикинь - обвал цен, кризис, заложенная квартира мне стоит 100, а по факту на рынке 50. тут банк просит вернуть 100 за 7 дней. нексило, правда? и мамына с папой хатка уходит с молотка... я таких сценариев начитался ужо...

Alister | опытный писатель

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 13:38

В ответ на:

2. речь идет равных частях, в том-то и вся проблема, что каждый месяц одна и та же сумма на 10 лет вперед.

Под равными частями я имел в виду погашение основной задолженности равными частями, тогда ежемесяный взнос= кредит/120 + проценты. В первые годы для кредитов в 25-30 лет эта сумма получается неподъемной. Аннуитет в этом плане доступнее. Это конечно баян, но непонятно, чем тебе не понравился аннуитет, если реальных альтернатив просто нет.
Если с кредитом от Надра все так плохо имеет смысл рассмотреть потребительский кредит под залог имеющейся квартиры в другом банке.

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 13:58

А вобще в нашей стране "новострой" довольно мутная тема.
Риски ой как немаленькие.
Элиту уже начали забывать, а ведь это была только одна из многих схем кидка!
Вопрос в другом - когда "властьимущие" дадут негласное "добро" на исполнение этих УЖЕ ЗАГОТОВЛЕННЫХ схем?

SergiyUA | 13й таксопарк

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 14:03

В ответ на:

1. да, кредит под залог наовстроя, но в догворе есть веселенький пункт о том, что в лучае чего, они могут попросить всю сумму в течение 7 дней, а также легкая ссылка "инше майно"... прикинь - обвал цен, кризис, заложенная квартира мне стоит 100, а по факту на рынке 50. тут банк просит вернуть 100 за 7 дней. нексило, правда? и мамына с папой хатка уходит с молотка... я таких сценариев начитался ужо...

Новострой это с точки зрения заёмщика (но НЕ с точки зрения банка!) "основной" залог.
Так что с точки зрения закона сразу же опишут всё имущество, и вольшой вопрос, что именно первым пойдёт с молотка - новострой, или "инше майно"!

Условия "7 дней - всю сумму" изначально неприемлемы ни при каких раскладах.
Такое подписывать (если задуматься о завтрешнем дне) категорически НЕЛЬЗЯ!

ГыГы | IesuiT

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: SergiyUA] 15 декабря 2006 в 14:33

В ответ на:

Условия "7 дней - всю сумму" изначально неприемлемы ни при каких раскладах.
Такое подписывать (если задуматься о завтрешнем дне) категорически НЕЛЬЗЯ!

Ужоснах. И веть наверняка есть люди, которые понабирали ТАКИХ кредитов.

Правила кредитования. Писал не я. Просто размещаю.

В ответ на:

Как правильно взять кредит?
(Пособие для начинающего самоубийцы)

Прежде чем взять кредит убедитесь в том, что Вы в здравом уме и у Вас есть доказательства этого.

1. Убедитесь, что кредит Вам,- как Л.Бетховену рояль - жизненно важен и необходим.

2. Убедитесь в готовности лишить себя N благ на N лет пользования благом кредита.

3. Проверьте наличие в карманах не менее 2500 у.е не виртуальных денег по истечении каждого месяца каждого года.

4. Изучите соответствие Ваших доходов этой формуле:
ЧД + ПК + ВР >= 2500 у.е., где ЧД - чистый доход, ПК - ежемесячная плата за кредит, ВР - сумма для компенсации возможных рисков пользования кредитом.

5. Изучите наизусть следующий пример:
Действие I.
N решил купить квартиру за 80 000 у.е. Оформляет кредит и…О, Боже! Оказывается он 64 239-й клиент! В качестве подарка банк предоставляет "эксклюзив" - кредитование по сниженной ставке до 10 %.На 20 лет, 772,03 $ ежемесячно.N прикидывает, оценивает и решает: "Damn it, это мне подходит. Беру немедленно!" На волне эйфории сделка оформляется в считанные минуты.

Антракт.

Действие II.
Через 5 лет к N звонят из банка и любезно напоминают о невыплаченном балансе.N не понимает о чём речь. Поднимает договор, внимательно перечитывает и…видит чётко прописанный срок кредитования - 5 лет. Ровно 5. Не больше.N "влетел" на 79 354 $.

Занавес.

6. Если твёрдо решили "Брать" - не делайте это в спешке и с восклицательным знаком. Оформление кредита - не спринт. Лучше потратить X дней на медленное изучение всех условий договора, нежели потом X лет на медленный суицид.

7. Не будьте дебил(ом)кой, - не оформляйте кредит под залог имущественных прав на депозит, ликвидную недвижимость и т.п., потому как в этом случае Вы закрываете себе выход на случай возникновения непредвиденных рисков. Запомните серебряное правило: покупать квартиру в кредит нужно только под залог покупаемой квартиры. Рискуйте тем, чего у Вас нет.

8. Большинство онлайновых калькуляторов дают расчёт ориентировочной платы по кредиту, которая отличается от реальной, поскольку за оформление (комиссионные банку, страховку, различные справки и удовлетворение мелких грызунов) нужно платить в среднем 8% от суммы кредита. Будьте готовы к дополнительному выбросу около 6400 у.е в случае кредитования на 80 000 у.е. и т.д.

9. При оформлении договора, прошевелите активно извилинами, найдите пункт о максимальном повышении учётной ставки, определите, на сколько процентов она может измениться в будущем и каковыми при этом будут выплаты.

10. Обязательно оговаривайте в договоре возможность рефинансирования, т.е. переоформления кредита на более выгодных условиях в случае роста ставки.

11. Не будьте глупее бл. Светы.

12. А это уже за деньги

Взято отсюда.
Рекомендую зачитать остальное и думать. Не верить тому или иному товарисчу, а думать самому.
http://vid.org.ua/forum/viewforum.php?f=1&sid=4505a07358c8169a6d28a43b6887a8af

Ded_Mazday | Супер писатель!

СергеюУА + ГыГы

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 15:12

в том-то и дело. я не юрист и то, рыдаю, когда читаю такие условия про семь дней и инше майно... желания никакого такой кредит брать нет, но и квартиры своей нет... реально стремает, что они работают только с надрой и только на таких условиях. и люди таки идут, даже американку (бывшую нашу) видел в строю желающих.
не хочу разводить еще один флейм, про схемы разных кидков знаю.

по существу - кто-то хоть раз пробовал новострой по принципу "ценные бумаги, венчурный фонд, банк"?

ГыГы | IesuiT

Re: СергеюУА + ГыГы

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 15:17

Ну и у меня нет, так што, это повод оддать жизнь чужому дяде? Есть лишние стоштук - покупай, нет - сдавай в банк под проценты и следи за курсами. Недвижка в районе пика горки, а даже если и посидит на пике ещё год, за какие локти кусать себя будешь, если што?

Копец, истерия в разгаре:
- стрёмный строитель
- стрёмные условия строителя
- стрёмная цена строительства
- стрёмные ограничения кредитора
- стрёмная цена кредита
- стрёмные условия кредита

И всё это перекрывается "и типа для своих", ну и конечно неозвученным "будет только дорожать". Ну где трезвый расчёт о жизни на многие годы вперёд?

Ведь это, возможно, самая большая и серъёзная покупка в жизни, а условия и на коробку спичек не годятся.

Ded_Mazday | Супер писатель!

+1 (+)

[Re: ГыГы] 15 декабря 2006 в 16:18

даже +2 ко всему сказанному. подобная истерия меня самого раздражает. я ксати не сказал, что надо все успеть до 28 декабря

можно, конечно, подождать до весны и посмотреть на ситуацию в стране с уже новыми ценами на газ, на политику и т.д., что я скорее всего и сделаю.
но тут уже стремает другая тема - если ничто никуда не рухнет и рынок разделится на две категории - на владельцев жилья и арендаторов. мне не очень хочеться быть в категории арендаторов, а ждать пока Господь отзовет к себе тещу с тестем или родителей как-то нет времени. малому скоро в школу, как он будет на кухне уроки делать?
и этот замкнтуый круг меня колбасит больше всего, мля! с одной стороны реально много пустующих квартир, которые придерживают непонятно для чего + полно квартир на вторичке которые не продаются, а просто ежемесячно дорожают (или снимаются с продажи непонятно почему если было написано "чистая продажа"), с другой нет ни рынка жилья ни ипотеки, с третьей - куча народу, нуждающегося в улчшении жилищных условий. и эти три одиночества никак не встретятся. дурдом веселка...

vladest | V.I.P

Re: Нужен дельный совет по новострою (+)

[Re: SergiyUA] 15 декабря 2006 в 16:34

В ответ на:

В ответ на:

1. да, кредит под залог наовстроя, но в догворе есть веселенький пункт о том, что в лучае чего, они могут попросить всю сумму в течение 7 дней, а также легкая ссылка "инше майно"... прикинь - обвал цен, кризис, заложенная квартира мне стоит 100, а по факту на рынке 50. тут банк просит вернуть 100 за 7 дней. нексило, правда? и мамына с папой хатка уходит с молотка... я таких сценариев начитался ужо...

Новострой это с точки зрения заёмщика (но НЕ с точки зрения банка!) "основной" залог.
Так что с точки зрения закона сразу же опишут всё имущество, и вольшой вопрос, что именно первым пойдёт с молотка - новострой, или "инше майно"!

Условия "7 дней - всю сумму" изначально неприемлемы ни при каких раскладах.
Такое подписывать (если задуматься о завтрешнем дне) категорически НЕЛЬЗЯ!

+1000
особенно, если новострой так и не поновостроят
в нынешних условиях влазить в кредит - данунах

ГыГы | IesuiT

Re: +1 (+)

[Re: Ded_Mazday] 15 декабря 2006 в 16:41

Ждать надо не весны, а приемлемой ситуации

Когда цены и условия будут казаться разумными, а на поддержку кредита уходить не более трети дохода. Сними однушку с мебелью и живи в своё удовольствие. Заломят цену - махай ручкой. Ведь ты ничего никому не должен, а однушек валом

ЗЫ: снимаю квартиру 12 (или 14?) лет. В этом году ввиду развития (а также перспектив) бизнеса решил окредититься и оквартириться, но прояснив ситуацию сделал отак

опытный 30 | Супер писатель!

Re: +1 (+)

[Re: ГыГы] 15 декабря 2006 в 17:11

самое првмльное решение, имхо, проинвестировать квартиру у крупного застройщика, типа кгс или житло инвест.Да будет дороже ,но через 1 -2горда будешь делать ремонт в своей квартире,а так ,есть шанс бегать с плакатами под горадминистрацией.Решать конечно тебе,но если цена 1100 в Киеве ,это кидок 99%.

vladest | V.I.P

Re: +1 (+)

[Re: опытный 30] 15 декабря 2006 в 17:14

В ответ на:

самое првмльное решение, имхо, проинвестировать квартиру у крупного застройщика, типа кгс или житло инвест.Да будет дороже ,но через 1 -2горда будешь делать ремонт в своей квартире,а так ,есть шанс бегать с плакатами под горадминистрацией.Решать конечно тебе,но если цена 1100 в Киеве ,это кидок 99%.

угу. при себестоимости макс. 500уе

опытный 30 | Супер писатель!

Re: +1 (+)

[Re: vladest] 15 декабря 2006 в 17:23

про себестоимость не буду спорить,и про размер взяток и откатов, тоже не буду.Но ещё раз ,цена 1100 за метр в Киеве -это кидок .Кто не согласен, может рискнуть деньгами я на такой риск не пошёл бы, и не советовал бы людям заносить деньги неизвестным застройщикам.Кстати ,купить квартиру у кгс не так просто, желающих больше чем квартир ,но они выбрасывают по немногу.А дешево бывает только сыр в мышеловке, и то для второй мышки.

vladest | V.I.P

Re: +1 (+)

[Re: опытный 30] 15 декабря 2006 в 17:30

В ответ на:

про себестоимость не буду спорить,и про размер взяток и откатов, тоже не буду.Но ещё раз ,цена 1100 за метр в Киеве -это кидок .Кто не согласен, может рискнуть деньгами я на такой риск не пошёл бы, и не советовал бы людям заносить деньги неизвестным застройщикам.Кстати ,купить квартиру у кгс не так просто, желающих больше чем квартир ,но они выбрасывают по немногу.А дешево бывает только сыр в мышеловке, и то для второй мышки.

без взяток и откатов себестоимость ок. 350
а кидок не в 1100 (это просто замануха), кидок во всех остальных условиях, больше похожих на истерику (прими решение за неделю)
желающих != желающих и могущих себе это позволить
я вот желающий, но с ГыГы полностью согласен -

MakcPassat | Достоевский

Re: СергеюУА + ГыГы

[Re: ГыГы] 16 декабря 2006 в 01:22

В ответ на:

- стрёмный строитель
- стрёмные условия строителя
- стрёмная цена строительства
- стрёмные ограничения кредитора
- стрёмная цена кредита
- стрёмные условия кредита

Тока не пойму, где меня кидают? (с) анегдод

MakcPassat | Достоевский

Re: +1 (+)

[Re: Ded_Mazday] 16 декабря 2006 в 01:24

Судя по тому что ты рассказал - "уроки на кухне" могут оказаться очень даже неплохим вариантом. Всеж лучше чем на улице.

Наступна

Усі сторінки

Нужен дельный совет по новострою (+)

Нужен дельный совет по новострою (+)

Додаткова інформація

Модератор: